Купили квартиру? Забирайте свои законные проценты!

Почти все, кто покупал квартиру или жилой дом, сталкивались с оформлением так называемого имущественного налогового вычета в размере расходов на покупку квартиры (жилого дома), но не более 2 млн. руб. Такой вычет представляет собой уменьшение налогооблагаемой базы подоходного налога (налога на доходы физических лиц - НДФЛ) на сумму произведенных расходов. Проще говоря, если гражданин, который официально трудоустроен и платит подоходный налог по ставке 13%, купил жилое помещение, то он вправе не уплачивать (вернуть) эти 13% от стоимости жилья, но не свыше 2 млн. руб. (такое ограничение по сумме предусмотрено Налоговым кодексом РФ). То есть максимум, который гражданин сможет вернуть от стоимости квартиры, составляет 260 тыс. руб. (13% х 2 млн. руб.).

Однако не многие знают, что по закону возможно вернуть не только 13% от расходов непосредственно на жилье, но и уплаченный государству подоходный налог от суммы процентов, перечисленной банку (либо займодавцу) по кредитному договору (либо по договору займа), который заключался для приобретения жилого помещения. Причем подоходный налог можно вернуть также и от суммы подтвержденных расходов на произведенный в жилом помещении ремонт.

Учитывая тот факт, что в силу высоких цен на недвижимость в настоящее время широко распространено приобретение жилья с использованием заемных средств (в ипотеку), а сумма процентов, уплаченных банку за весь период использования кредита, может в итоге достигать половины стоимости самой квартиры, такой имущественный вычет немаловажен.

Если имущественный вычет в виде расходов на покупку жилого помещения можно использовать в отношении нескольких объектов (в пределах 2 млн. руб.), то вычет в виде расходов на погашение процентов по кредитному договору предоставляется только в отношении одного жилого помещения.

В более выгодной ситуации оказались те заемщики, которые получили кредит до 1 января 2014 г., так как до этого времени в законе отсутствовало ограничение по сумме такого вычета. В отношении же кредитов, полученных после 01.01.2014 г., сейчас действует максимальная сумма вычета в размере 3 000 000 руб. То есть по кредитам, полученным до начала этого года, можно вернуть уплаченный подоходный налог без ограничения по сумме, а по кредитам, полученным после указанной даты, налог возвращается от суммы уплаченных банку процентов, не превышающей 3 000 000 руб. Другими словами, в настоящее время максимум, который гражданин сможет вернуть от суммы уплаченных по кредиту процентов, составляет 390 тыс. руб. (13% х 3 млн. руб.).

В любом случае сумма налога, которую налогоплательщик желает вернуть за конкретный год, не может превышать сумму подоходного налога, уплаченного им государству за этот год. Если в определенном году имущественные налоговые вычеты не могут быть использованы полностью (например, в силу невысоких доходов), их остаток переносится на последующие годы до полного их использования вне зависимости от периода, когда приобреталась недвижимость.

Важно: вернуть подоходный налог можно не более чем за три года, предшествующих обращению в налоговый орган за вычетом. Так, если гражданин обращается в налоговую инспекцию в 2014 году, то возврат налога будет произведен за 2011, 2012, 2013 года.

Повторное предоставление имущественного налогового вычета не допускается, таким образом, каждый имеет право один раз в жизни воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой жилья. В настоящий момент максимальная сумма подоходного налога, которую государство может вернуть гражданину, составляет 650 000 руб. (260 000 руб. + 390 000 руб.).

В ситуации, когда супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность после 01.01.2014 г., каждый из супругов будет вправе получить вычет в полном объеме. Причем, если один из супругов ранее вычет не получал, то он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Пример:

Гражданин Иванов в 2010 году купил квартиру стоимостью 3 500 000 руб., из них 2 000 000 руб. – собственные средства Иванова, а 1 500 000 руб. были получены в кредит от банка сроком на 15 лет (ставка 13.75% годовых). Ежемесячный платеж по кредиту составил 19 724 руб., а сумма переплаты (процентов уплаченных банку) за 15 лет достигла 2 050 465 руб. За первые три года (2010, 2011, 2012) Иванов уплатил банку проценты на сумму 597 813 руб.

Таким образом, Иванов за период 2010-2012 г. имеет право на налоговый вычет в размере 260 000 руб. (13% от 2 000 000 руб., потраченных на приобретение квартиры), а также на вычет в размере 77 716 руб. (13% от 597 813 руб., уплаченных банку в счет процентов по кредиту). Итого, налоговые вычеты за три года составят 337 716 руб. (260 000 руб. + 77 716 руб.).

Заработная плата Иванова составляет 35 000 руб. в месяц, то есть сумма подоходного налога, уплаченного Ивановым за период 2010-2012 г., составила 163 800 руб. (35 000 руб. х 36 мес. х 13%).

Так как сумма уплаченного Ивановым подоходного налога (163 800 руб.) за период 2010-2012 г. менее суммы налоговых вычетов (337 716 руб.), следовательно Иванов сможет вернуть за этот период только 163 800 руб. Неиспользованная часть вычетов в размере 173 916 руб. (337 716 руб. – 163 800 руб.) переносится на следующие налоговые периоды, и может быть использована Ивановым в будущем (например, за период 2013-2015 г.). При этом в последующие налоговые периоды Иванов также сохраняет право на вычет в размере оставшейся суммы уплаченных банку процентов, пока не исчерпает всю сумму – 266 560 руб. (2 050 465 руб.х13%).