От городов будущего к устойчивым городам настоящего

В Москве в рамках деловой недели от премии Urban прошло закрытое заседание дискуссионного клуба Urban Space. Важнейшее событие сферы недвижимости объединило на одной площадке первых лиц крупных девелоперских компаний, представителей сферы госуправления, архитекторов, урбанистов и экспертов креативных индустрий. 

Темой 2023 года стала «Суперпозиция рынка недвижимости: варианты будущего». Эксперты сессии «Город будущего» обсудили вызовы ближайшего временного горизонта, обусловленные быстрым развитием агломераций, возможные сценарии решения проблем и актуальные потребности города. Дискуссию модерировали создатель и руководитель архитектурного бюро Archinform, Тимур Абдуллаев и Елена Мишина — корреспондент ТАСС, руководитель направления «Жилье и городская среда».

Открывая круглый стол, Тимур Абдуллаев обозначил общую рамку дискуссии — баланс частных и коммерческих интересов в развитии города. «Множество аспектов городского развития формируется на пересечении интересов девелоперов, социальных потребностей горожан и культурного фона территории. Какие объемы строительства городу «по карману» и как в решении этого вопроса можно измерить и учесть потребности всех заинтересованных субъектов?» — резюмировал дискуссионную повестку модератор.

Татьяна Полиди, вице-президент Фонда «Институт экономики города», отметила, что 35% населения страны проживает в 17 агломерациях. На эти территории приходится более 65% от общероссийского объема профессионального жилищного строительства, однако при этом локации испытывают нехватку инфраструктурного обеспечения. Эксперты института связывают эту проблему с недостаточностью урегулирования отношений бизнеса и власти в вопросах развития среды: единственным действующим инструментом здесь является договор о комплексном развитии территории, разработанный на федеральном уровне. Городские администрации и бизнесы в регионах пытаются решить эту проблему на местах: так, в Перми муниципалитет и девелоперы заключают договор, предлагающий застройщику участвовать в разработке и возведении объектов социальной инфраструктуры или внести взнос в городской бюджет. Похожие практики реализуются в Москве и в Санкт-Петербурге.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, рассказал об опыте компании по разработке, рассчитанной на 10 тысяч жителей территории в 52 Га в границах Варшавского шоссе и Нагатинской набережной. Здесь реализуется концепция 15-минутного города, включающая улично-дорожную сеть, школу на тысячу мест и детский сад — эти опции, по мнению девелоперов, в перспективе снизят маятниковую миграцию.

Наталья Машталир, заместитель руководителя «Института развития градостроительства и городской среды Краснодарского края», рассказала об опыте преодоления реалий агрессивной застройки в регионе и переходе девелоперов к разработке проектов комплексного развития территорий, включающих обязательное строительство объектов социальной инфраструктуры. 

Главный архитектор Казани Ильсияр Тухватулина отметила жилищные сложности молодежи: зуммеры сталкиваются с проблемой дефицита предложений, релевантных их запросу на студии в локациях с качественной инфраструктурой и набором сервисов в «шаговой доступности». Решением этой проблемы занимаются сегодня казанские девелоперы и чиновники. А центральные тепловые пункты кварталов трансформируют в третьи места: бассейны, клубы, спортзалы, коворкинги и библиотеки. 

Тимур Абдуллаев также подчеркнул существующий на рынке запрос на разнообразие форматов жилья и вызванную им диверсификацию девелоперских проектов. Сергей Луцык, директор Департамента застройщика управления группы «Эталон» по региону Москва, поделился опытом, как девелоперская компания смогла учесть разнообразные потребности резидентов ЖК Shagal на территории бывшего завода «ЗИЛ». Отправной точкой мастерпланирования стало большое социокультурное и экспертное исследование локации и изучение запросов потенциальных покупателей недвижимости.

Амир Идиатулин, основатель и гендиректор архитектурного бюро IND Architects, обобщил мировые подходы в проектировании «городов будущего». Спикер особо акцентировал глобальную проблему мест приложения труда: в Сингапуре и ОАЭ ее решают в парадигме «Промышленности 4.0»: производства (не только товарные, но также креативные и технологические) переносятся в пригороды агломераций и образуют кластеры, включающие рабочие места, образовательные пространства, учебные площадки, исследовательские центры и жилые юниты. Такие сложносочиненные форматы работы и жизни способствуют сокращению логистических цепочек, внося вклад в решение экологических проблем.    

Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость», поделился опытом взаимовлияния девелоперских проектов и градостроительной политики. Обобщив практические наработки и исследовательские данные, он пришел к выводу об утопичности концепции «15-минутного города». В лучшем сценарии отдельные и особенно востребованные сервисы способствуют некоторому снижению трафика, однако нередки ситуации, в которых многообразие девелоперских предложений и дополнительных услуг не находит своего покупателя. Компания решила сконцентрироваться на разработке проектов, заточенных на конкретные сегменты аудитории с присущими им запросами, а не пытаться снабдить каждый ЖК максимальным количеством абстрактных универсальных сервисов.

Олег Савушкин, директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве, выделил особенности ЖК категорий премиум- и элит-класса. Исторически такие объекты были камерными, и застройщики, соревнуясь друг с другом, стремились снабдить их разнообразной начинкой. Сегодня ситуация изменилась: покупатели жилой недвижимости в домах высоких сегментов отказываются от дополнительных сервисов в пользу максимальной приватности жилья.

Обобщив представленный экспертный опыт, Тимур Абдуллаев сформулировал ключевой и во многом риторический вопрос: «Чем же все-таки должен заниматься девелопер в новой парадигме развития «Городов будущего»? В чем заключается социальная ответственность бизнеса. Должен ли застройщик не просто строить и продавать квадратные метры, а думать о комплексном обслуживании введенных в эксплуатацию объектов и моделировать жизнь горожан?». Он также поставил под сомнение жизнеспособность сложно синтезированных, но надуманных девелоперских моделей. И предложил отдавать предпочтение развитию органичных сценариев, создаваемых самими территориями и их резидентами.

«Очень часто мы перестаем думать о городе как о едином историческом и культурном пространстве, но осознанный девелопмент требует нелинейного отношения к сложившейся среде и инновационных подходов в развитии городских тканей. В урбанистических моделях нет универсальности, единого стандарта и рецепта. Мы хотим видеть города разными, уникальными, неповторяющимися, а значит архитекторам и девелоперам важно работать с идентичностью каждого места. Развитие города — это процесс совместной деятельности многих субъектов, и застройщики за последнее время пережили трансформацию от простого коммерческого отношения к создаваемому продукту до необходимости более сложного расчета пространственных моделей, способных к трансформации и самовоспроизведению и рождающих у всех пользователей территории ощущению баланса. В конечном счете эта новая девелоперская парадигма способствует устойчивости городского развития».